Fiscale Gevolgen

Onderstaand alvast een uiteenzetting van onze belastingadviseur betreffende de fiscale gevolgen bij afkoop, vooruitlopend op het publiceren ervan binnenkort op onze website, zodat uw belastingadviseur dit kan afwegen;

Wat zijn de fiscale gevolgen van het sluiten van een overeenkomst met Telecom Vastgoed B.V. waarbij u de waarde van uw antenne-opstelpunt maximaliseert?

De overeenkomst met Telecom Vastgoed B.V. houdt in zijn meest eenvoudige vorm in, dat Telecom Vastgoed B.V. u een éénmalig bedrag betaalt in ruil voor de verkrijging van de toekomstige huurpenningen die u nu ontvangt van een telecom-provider. Telecom Vastgoed B.V. heeft contact gezocht met de Belastingdienst om de fiscale consequenties van zo’n transactie voor u als verhuurder goed in kaart te brengen. Daarbij hebben wij onderscheid gemaakt tussen particuliere verhuurders en verhuurders die een opstelpunt verhuren als activiteit van hun onderneming. Zo’n onderneming kan ofwel een onderneming voor de inkomstenbelasting zijn, ofwel een onderneming in de vorm van een rechtspersoon (meestal een B.V.) die onderworpen is aan de heffing van vennootschapsbelasting.

Verhuurder-particulier

In geval van een particuliere verhuurder zijn er twee mogelijkheden. Ten eerste kan het antenne-opstelpunt geplaatst zijn op of bij de eigen woning. Voor een eigen woning dient u in uw aangifte inkomstenbelasting het zogenaamde eigenwoningforfait aan te geven. Het eigenwoningforfait is een bepaald percentage van de WOZ-waarde van uw woning. Indien de WOZ-waarde van uw woning tussen EUR 75.000 en EUR 1.040.000 ligt (en dat geldt voor de overgrote meerderheid van woningen), dan bedraagt het eigenwoningforfait 0,7 procent van de WOZ-waarde.

Het eigenwoningforfait is bedoeld om de voordelen die u uit uw eigen woning geniet, bij benadering vast te stellen. Indien u een bedrag ontvangt van Telecom Vastgoed B.V. als vooruitbetaling op de toekomstige verhuuropbrengsten van uw antenne-opstelpunt, gaat dit bedrag op in het eigen eigenwoningforfait. U bent derhalve geen extra inkomstenbelasting verschuldigd over dit bedrag.

Een tweede mogelijkheid is dat het antenne-opstelpunt is geplaatst bij een andere woning dan uw eigen woning die tot uw privévermogen behoort. Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om een tweede (vakantie)woning of een pand waarin u als particulier in belegt. Zo’n pand behoort voor u tot box 3 voor de heffing van vermogensrendementsheffing. Dat betekent dat u jaarlijks 1,2 procent vermogensrendementsheffing verschuldigd bent over de WOZ-waarde van het pand, ongeacht de daadwerkelijke omvang van de inkomsten uit dit pand. Indien u een bedrag van Telecom Vastgoed B.V. ontvangt als vooruitbetaling op de toekomstige huuropbrengsten van uw antenne-opstelpunt, wordt dit bedrag eveneens gerekend over uw vermogen dat u dient aan te geven als vermogen dat in box 3 valt. Over dit bedrag betaalt u derhalve eveneens 1,2 procent vermogensrendementsheffing per jaar.

Verhuurder-ondernemer

Indien u als natuurlijke persoon als ondernemer opereert, bijvoorbeeld via een eenmanszaak, vennootschap onder firma of een maatschap, wordt de winst uit deze onderneming belast met inkomstenbelasting. Het tarief kan hierbij oplopen tot 52 procent, maar de belastingheffing kan beperkt worden door gebruik te maken van de fiscale ondernemersfaciliteiten zoals de zelfstandigenaftrek, de startersaftrek, de meewerkaftrek en de MKB-winstvrijstelling. Deze laatste vrijstelling brengt met zich mee dat effectief maar 86 procent van uw winst uit onderneming belast wordt. Het toptarief van 52 procent daalt hierdoor effectief naar een tarief van iets minder dan 45 procent.

Indien u als ondernemer een bedrag van Telecom Vastgoed B.V. ontvangt als vooruitbetaling op de toekomstige huuropbrengsten van uw antenne-opstelpunt, hoeft u dit bedrag niet in één keer tot de winst van uw onderneming te rekenen over het jaar waarin u dit bedrag ontvangt. U mag dit bedrag verdelen over de jaren waarop de vooruitbetaling betrekking heeft. Heeft u bijvoorbeeld een huurovereenkomst met provider die nog tien jaar doorloopt op het moment dat u van Telecom Vastgoed B.V. een bedrag ontvangt, dan mag u dit bedrag in tien gelijke delen toerekenen aan de winst over de komende tien jaar net zoals u gedaan zou hebben met de huur die u van de telecomprovider zou hebben ontvangen. U ben dus geen extra inkomstenbelasting verschuldigd over de winst ten gevolge van de transactie met Telecom Vastgoed B.V., terwijl u wel direct de beschikking heeft over meer liquide middelen.

Indien u een onderneming drijft via een B.V. of andere rechtspersoon, geldt voor wat betreft het verdelen van de opbrengst over meerdere jaren hetzelfde als hierboven is opgemerkt voor ondernemers-natuurlijke personen. Het verschil is dat deze opbrengst met vennootschapsbelasting wordt belast, waarbij het tarief 20 procent bedraagt voor een jaarwinst tot EUR 250.000 en 25 procent over het meerdere. Als gevolg van het kunnen toerekenen van de opbrengst over meerdere jaren, komt u minder snel in aanraking met het hogere tarief van 25 procent.

Afstemming met de Belastingdienst

Telecom Vastgoed B.V. heeft haar visie op de fiscale gevolgen van een overeenkomst tussen haar en een verhuurder van een antenne-opstelpunt uiteengezet aan de Belastingdienst. De Belastingdienst Amsterdam heeft Telecom Vastgoed B.V. op 21 juli jl. bericht dat zij zich “kan vinden in de algemene analyse over de fiscale gevolgen van de voorgestelde transactie”. Telecom Vastgoed B.V. heeft niet een individueel geval aan de Belastingdienst voorgelegd, zodat de Belastingdienst ook geen uitspraak heeft gedaan over een individuele belastingplichtige. De Belastingdienst heeft haar standpunt gebaseerd op de huidige stand van de wetgeving, rechtspraak en beleid van de Belastingdienst.

Telecom Vastgoed B.V. maakt u er volledigheidshalve op attent dat het bovenstaande als algemene informatie is bedoeld en dat u daaraan geen rechten kunt ontlenen ten opzichte van Telecom Vastgoed B.V. en/of de Belastingdienst. Wij adviseren u om desgewenst de fiscale aspecten van een transactie met Telecom Vastgoed B.V. met uw eigen adviseur te bespreken. Mocht het zo zijn dat u ervaart dat uw eigen belastinginspecteur een ander standpunt inneemt, dan horen wij dat graag en zullen wij bezien of wij u hierin kunnen assisteren.

Wij adviseren u om onze website in de gaten te blijven houden voor updates hierover.

Titel: Fiscale Gevolgen
Bijgewerkt: februari 1st, 2019
Auteur: Telecom Vastgoed